Uztailaren 21eko 49/1960 Legea, Jabetza Horizontalarena

1. Lege honen xedea da Kode Zibilaren 396. artikuluan ezarritako jabetza berezia arautzea; jabetza horri jabetza horizontal deritzo.

Lege honen ondoreetarako, eraikinaren zatiak ere lokalak izango dira, baldin eta modu independentean aprobetxa badaitezke, osagai erkide baterako edo kalerako irteera dutelako.

* Kode Zibilaren 396. artikulua: Eraikinaren pisu edo lokalak nahiz horien zatiak, eraikin horren osagai erkide batera edo herri- -bidera berezko irteera izateagatik, modu independentean aprobetxa badaitezke, jabetza bananduaren objektu izan daitezke, eta jabetza banandu horri jabekidetasun-eskubidea datxekio eraikinaren osagai erkideen gainean; osagai erkideak dira eraikina egoki erabili eta lupertzeko beharrezkoak diren guztiak, besteak beste, lurra, lurgaina, zimendazioak eta gainaldeak; egiturako osagaiak, eta, horien artean, zutabe, habe, solairu eta zama-hormak; fatxadak, terraza, balkoi eta leihoen kanpoko gainestalkiekin batera, euren irudi edo itxuraketa, eurok eratzen dituzten itxitura-osagaiak eta haien kanpoko gainestalkiak barne; ataria, eskailerak, atezaindegiak, korridoreak, igarobideak, murruak, zuloak, patioak, putzuak eta igogailu, gordailu, zenbakailu, telefono edo beste zerbitzu nahiz instalazio erkide batzuetarako destinaturiko barrunbeak, baita erabilera pribatiboa dutenak ere; igogailuak, eta ur, gas edo elektrizitatearen hustuketa nahiz hornidurarako instalazio, ekarketa eta biderakuntzak, baita eguzkiaren energia aprobetxatzeko balio dutenak ere; garbitzeko ur beroarenak, berogailuak, aire girotuarenak, kea egurastu edo husteko balio dutenak; suteak atzeman eta horien aurreneurriak hartzeko balio dutenak; irekigailu automatikoa eta eraikinaren segurtasunerako balio duten bestelakoak, bai eta antena kolektiboak eta ikus-entzunezko edo telekomunikazioko zerbitzuen gainerako instalazioak ere, horiek guztiak espazio pribatiboan sartu arte; zortasunak eta bestelako osagai material nahiz juridikoak, euren izaera edo xedearengatik, zatiezinak badira.

Jabekidetasunaren mendeko osagaiak ezin dira inola ere zatitu; zatiok osagai pribatibo jakin baten eranskin banaezinak direnez gero, horrekin batera bakarrik besterendu, kargatu edo enbargatu ahal izango dira.

Pisu edo lokala besterentzen bada, gainerako pisu edo lokalen jabeek, titulu horren bidez bakarrik, ez dute eroslehentasun-eskubiderik izango, ezta atzera-eskuratzeko eskubiderik ere.

Lege-xedapen bereziek, eta, horiek ahalbidetzen duten neurrian, interesdunen borondateak arautzen dute jabetzaren forma hori.

Lege hau aplikatuko zaie:

a) Jabeen erkidegoei, horiek eratu badira 5. artikuluan xedatutakoaren arabera.

b) Erkidegoei, horiek Kode Zibilaren 396. artikuluko betekizunak badituzte, eta jabetza horizontalaren titulu eratzailea egin ez badute.

Edozein kasutan ere, lege honen xedapenek eraenduko dituzte erkidego horiek, jabetzaren araubideari, zati pribatibo eta osagai erkideei, bai eta erkideek elkarrekiko dituzten eskubide eta betebeharrei dagokienez ere.

c) Ondasun higiezinen eremu pribatuei, lege honetan ezarritakoaren arabera.

II. KAPITULUA

Pisu edo lokalen gaineko jabetzari buruzko araubidea

Kode Zibilaren 396. artikuluan ezarritako jabetza-araubidean, pisu edo lokal bakoitzaren ugazabari dagokio:

a) Jabetza-eskubide berezi eta esklusiboa, behar beste mugatuta dagoen eta modu independentean aprobetxa daitekeen espazioaren gainean, espazio horren mugen barruan dauden eta jabeak modu esklusiboan darabiltzan osagai arkitektoniko eta instalazioen gainean, horiek edozein motatakoak izanik eta begi-bistan egon zein egon ez, bai eta tituluan beren beregi aipatutako eranskinen gainean ere, nahiz eta eranskinok espazio mugatutik kanpo egon.

b) Jabekidetasuna, beste pisu edo lokaletako ugazabekin batera, gainerako osagai, ondasun eta zerbitzu erkideen gainean.

Pisu edo lokal bakoitzari partaidetza- kuota bat eratxikiko zaio ondasun higiezinaren balio osoari begira, eta kuota hori ehunenetan adieraziko da.

Partaidetza-kuota modulu gisa erabiliko da, erkidegoaren ondoriozko zama eta onuretan bakoitzak zein partaidetza duen zehazteko.

Pisu edo lokaletan hobekuntzak edo narriadurak gertatu arren, horrek ez du aldatuko haiei eratxikitako kuota; kuota hori aldatzeko, nahitaezkoa izango da ahobatezko erabakia.

Jabe bakoitzak askatasunez xeda dezake bere eskubidea, baina ezin ditu bereizi eskubide hori eratzen duten osagaiak; era berean, luperketa eskualdatzeak ez du eraginik izango jabetza- -araubide honek eratortzen dituen betebeharretan.

Zatiketa-akzioa ez da bidezkoa izango, lege honek arautzen duen egoera bukarazteko.

Akzio hori indibiso-jabeak bakarrik erabili ahal izango du, pisu edo lokal zehatzaren gainean eta horretara mugatuta, baldin eta indibisioa ez bada nahita ezarri, jabe guztien zerbitzu edo onura erkiderako.

Pisu edo lokalen jabetzari buruzko titulu eratzaileak, ondasun higiezina oso-osorik deskribatzeaz gain, pisu edo lokalak deskribatuko ditu, eta bakoitzari elkarren segidako zenbaki bat esleituko dio.

Ondasun higiezinaren deskripzioak jaso behar ditu hipoteka-legeriak ezarritako inguruabarrak, eta ondasun higiezin horretako zerbitzu eta instalazioak.

Pisu edo lokal bakoitzaren deskripzioak adieraziko ditu horren luze-zabala, mugak, haren solairua eta eranskinak, esaterako, garajea, ganbara edo sotoa.

Tituluan bertan, pisu edo lokal bakoitzari dagokion partaidetza-kuota finkatuko da; kuota hori zehaztuko du eraikinaren jabe bakarrak, eraikin hori pisuka saltzen hasitakoan, edo, jabe guztien erabakiz, laudoaren bidez edo epailearen ebazpenaren bitartez zehaztuko da.

Partaidetza-kuota finkatzeko, oinarri gisa hartuko dira pisu edo lokal bakoitzaren luze-zabala, ondasun higiezin osoaren luze-zabalarekin alderatuta, pisu edo lokalak barnean edo kanpoan duen kokalekua, haren egoera, eta zerbitzu edo osagai erkideek ustez eta zentzuz izan dezaketen erabilera.

Tituluak jaso ditzake, halaber, eskubidea eratu eta egikaritzeko erregelak, eta legeak debekatu ez dituen xedapenak, betiere, eraikinaren eta horren pisu, lokal, instalazio eta zerbitzuen erabilera edo destino, gastu, administrazio eta gobernu, aseguru eta artapen eta konponketak barne; horiek guztiek estatutu pribatiboa osatuko dute, eta ez diete hirugarrenei kalterik egingo, baldin eta Jabetza Erregistroan inskribatzen ez badira.

Erabakien baliozkotasunari buruz ezarritakoa izan ezik, betekizun berberak beteko dira, titulua aldarazteko nahiz titulua eratzeko.

Elkarbizitzaren xehetasunak arautzeko, eta zerbitzu eta gauza erkideak behar bezala erabiltzeko, jabeek barne araubideari buruzko arauak finkatu ahal dituzte, legeak eta estatutuek ezarritako mugen barruan. Arau horiek aldarazten ez diren bitartean, bete beharrekoak izango dira titular guztientzat; modu berean jardun beharko da, arauok aldatzeko eta administrazioaren gaineko erabakiak hartzeko.

1. Pisu edo lokal bakoitzaren jabeak horren osagai arkitektonikoak, instalazioak edo zerbitzuak aldaraz ditzake, baldin eta horrekin ez baditu kaltetzen edo aldatzen eraikinaren segurtasuna, horren egitura orokorra edota kanpoko itxuraketa nahiz egoera, eta ez badie kalterik egiten beste jabe baten eskubideei; obrok egin aurretik, horren berri eman beharko dio jabeak erkidegoaren ordezkariari.

Ondasun higiezinaren gaineko zatietan, jabeak ezin du inolako aldaketarik egin, eta, berak antzematen badu konponketa batzuk egitea presakoa dela, administratzaileari horren berri eman beharko dio, ahalik arinen.

2. Pisu edo lokalaren jabeak eta okupatzaileak ezin dute bertan edo ondasun higiezinaren gaineko zatietan jarduerarik burutu, baldin eta jarduera hori estatutuetan debekaturik badago, finkarentzat kaltegarria bada, edota jarduera horrek jarduera gogaikarri, osasungaitz, kaltegarri, arriskutsu nahiz zilegi ez direnei buruzko xedapen orokorrak urratzen baditu.

Erkidegoaren lehendakariak, bere kabuz edo jabe nahiz okupatzaileetatik edozeinek hala eskatuta, agindeia egingo dio idatz-zati honetan debekatutako jarduerak burutzen dituenari, ohartarazpen horretan, jarduerak berehala bukarazteko aginduko dio, bestela akzio judizial egokiak hasiko dituela ohartaraziz.

Urratzaileak bere jokabideari ekiten badio, jabeen batzarako arauzko deialdia egingo da, eta, horrek baimena eman eta gero, lehendakariak bukarazte-akzioa jarri ahal izango du haren aurka; artikulu honetan beren beregi agindu ez diren arazoetan, akzio hori epaiketa arruntaren bitartez gauzatuko da.

Demandarekin batera aurkeztu behar dira urratzaileari egindako agindei sinesgarriaren egiaztapena eta jabeen batzak hartutako erabakiaren ziurtagiria. Behin horiek guztiak aurkeztu eta gero, epaileak erabaki dezake, kautela gisa, debekatutako jarduera berehala bukaraztea, bestela desobeditze-delitua gertatuko dela ohartaraziz.

Epaileak, halaber, beharrezkoak diren beste kautela-neurri batzuk har ditzake, bukarazte-aginduaren eragingarritasuna ziurtatzeko.

Eskaria pisu edo lokalaren jabeari egingo zaio, eta, hala denean, horren okupatzaileari ere.

Epaiak oniritzia ematen badio demandari, debekatutako jarduera behin betiko bukarazteko eta kalte-ordain egokia emateko aginduaz gain, pisu edo lokala erabiltzeko eskubidea ken daiteke, askoz jota hiru urterako, arau-haustearen larritasuna eta erkidegoari eragindako kalteen garrantzia aintzakotzat hartuta.

Urratzailea ez bada jabea, epaiak azkendutzat jo ditzake, behin betiko, urratzaile horrek etxebizitza edo lokalaren gainean zituen eskubideak, eta, gainera, hori berehala bertatik botatzeko agindua eman dezake.

Pisu, lokal eta horien eranskinetan, zatiketa materiala egin daiteke, txikiago eta independente diren beste batzuk osatzeko; pisu, lokal eta horien eranskinak handitu daitezke, horiei eraikin berean mugakide diren beste batzuk erantsiz; eta, orobat, pisu, lokal edo horien eranskinak txikitu ahal dira, euretatik zati bat bereiziz.

Kasu horietan, ukitutako titularrek adostasuna emateaz gain, nahitaezkoa izango da jabeen batzak onespena ematea; batza horri dagokio eraldatutako pisuentzat partaidetza-kuota berriak finkatzea, 5. artikuluan xedatutakoa betez, baina gainerakoen kuotak aldatu gabe.

1. Jabe bakoitzaren betebeharrak dira:

a) Erkidegoaren instalazio orokorrak eta gainerako osagai erkideak errespetatzea, horiek erabilera orokorrekoak izan nahiz edozein jaberen erabilera pribatibokoak izan, pisu edo lokalaren barruan egon zein egon ez; horiek guztiak behar bezala erabili behar dira, une orotan kalte edo narriadurak saihestuz.

b) Beraren pisu eta instalazio pribatiboak egoera onean artatzea, erkidegoari edo beste jabeei kalterik ez egiteko; jabeak edo horren erantzukizunpeko pertsonek arretarik ez izateagatik, kalteak gertatzen badira, horien ordaina eman beharko da.

c) Norberaren etxebizitza edo lokalean konponketak baimentzea, horiek nahitaezkoak badira ondasun higiezinaren zerbitzurako, eta, era berean, etxebizitza edo lokalean zortasunak ahalbidetzea, horiek ezinbestekoak badira interes orokorreko zerbitzu erkideak sortzeko, eta zortasunok erabaki badira 17. artikuluan ezarritakoaren arabera. Halakoetan, jabeak eskubidea izango du, erkidegoak kalte-ordaina eman diezaion.

d) Norberaren pisu edo lokalean sarrera onartzea, aurreko hiru idatz-zatietan ezarritako ondoreetarako.

e) Titulu eratzailean finkatutako partaidetza-kuotaren arabera edo beren beregi ezarritakoaren arabera, gastu orokorretan parte hartzea, ondasun higiezinari, eta horren zerbitzu, zama eta erantzukizunei behar bezala aurre egiteko, baldin eta horiek guztiak ezin badira bakoiztu.

Erkidegoaren mesederako kredituak sortu badira, gastu orokorrak ordaintzeko betebeharraren ondorioz, eta kreditu horiek aribideko urtean mugaeguneratutako kuotei eta egutegiko aurreko urteko kuotei badagozkie, lehenespenekoak dira, Kode Zibilaren 1923. artikuluaren ondoreetarako; eta horiek ordainduko dira, 3, 4 eta 5. paragrafoetan aipatutakoak baino lehenago, betiere, Langileen Estatutuan alokairu-kredituentzat ezarritako lehenespenari kalterik egin gabe.

Etxebizitza edo lokala jabetza horizontalari buruzko araubidearen menpe badago, eta norbaitek hori eskuratzen badu, eskuratzaileak, Jabetza Erregistroan titulua inskribatu arren, erantzukizuna izango du, eskuratutako ondasun higiezin horrekin, aurreko titularrek jabeen erkidegoari gastu orokorrak ez ordaintzeagatik zor dizkioten kopuruen ondorioz; baina muga gisa hartu behar dira eskuraketa zein urtetan gertatu eta urte horretan mugaeguneratutako kopuruak, eta egutegiko aurreko urteari dagozkionak.

Pisua edo lokala, lege-aginduz, betebehar hori betetzeari lotuta dago.

Etxebizitza edo lokala, edozein tituluren bidez, agerkari publikoan eskualdatzen denean, eskualdatzaileak adierazi beharko du jabeen erkidegoari gastu orokor guztiak ordaindu dizkiola; edo, bestela, zein gastu zor dituen adierazi behar du.

Eskualdatzaileak, une horretan, ziurtagiria aurkeztu behar du, erkidegoarekin dituen zorren egoerari buruz, eta ziurtagiri hori bat etorri behar da haren adierazpenarekin; ziurtagiririk gabe, ezin izango da dokumentu publikoaren egilespena eskuetsi, salbu eta eskuratzaileak beren beregi betebehar horretatik askatzen duenean eskualdatzailea.

Ziurtagiria, gehienez jota, eskaria egin eta egutegiko hurrengo zazpi egunen barruan igorri beharko du idazkari zeregina betetzen duenak, betiere, lehendakariaren ikus-onespenarekin; errua edo zabarkeria izanez gero, bi-biok erantzukizuna izango dute, hala ziurtagirian jasotako datuen zehaztasunari buruz, nola igorpena atzeratzeagatik eragindako kalteen gainean.

f) Norberak duen partaidetza-kuotaren arabera, erreserba-funtsaren zuzkidura egitea; jabeen erkidegoak funts hori izango du, finkaren artapen- eta konponketa-obrei aurre egiteko.

Ondore guztietarako, erkidegoari dagokio erreserba-funtsaren gaineko titulartasuna; funts hori kopuru zehatz batekin zuzkitu beharko da, eta kopuru hori ezin da inoiz izan azken aurrekontu arruntaren 100eko 5 baino txikiagoa.

Erreserba-funtsaren kontura, erkidegoak aseguru-kontratua sina dezake, finkari eragindako kalteak estaltzeko; bestela, kontratua egin dezake ondasun higiezina eta horren instalazio orokorrak etenik gabe iraunarazteko.

g) Ondasun higiezina erabiltzean eta gainerako titularrekiko harremanetan, behar besteko arretarekin jardutea, eta horiei begira erantzukizuna izatea, egindako arau-hausteengatik eta eragindako kalteengatik.

h) Jabeak erkidegoaren idazkari gisa diharduenari komunikatzea zein egoitza duen Espainian, erkidegoarekin zerikusia duten zitazio eta jakinarazpen guztiak bertan jasotzeko; komunikazioa egin beharko da, hori jaso dela egiazta dezaketen bideetatik edozein erabilita.

Komunikazio hori egin ezean, zitazio eta jakinarazpenetarako egoitza izango da jabe horrek erkidegoan duen pisua edo lokala; zitazio edo jakinarazpenak ematen bazaizkio pisu edo lokal hori okupatzen duenari, emate horrek erabateko ondore juridikoak izango ditu.

Jabeari ezin bazaio zitaziorik edo jakinarazpenik egin aurreko lerrokadak ezarritako tokian, hori egindakotzat joko da, baldin eta kasuan kasuko komunikazioa jartzen bada erkidegoko iragarki- oholean edo guztion erabilerarako helburu horrekin jarritako toki nabari batean; komunikazioan, eginbideak adierazi beharko du zein datatan eta zein arrazoiren ondorioz egiten den jakinarazpena modu horretan, eta komunikazio hori erkidegoan idazkari eginkizuna betetzen duenak sinatuko du, betiere, lehendakariaren ikus-onespenarekin.

Modu horretan egindako jakinarazpenak erabateko ondore juridikoak sortzen ditu, egutegiko hiru eguneko epean.

i) Jabeak erkidegoan idazkari zeregina betetzen duenari komunikatzea etxebizitza edo lokalaren titulartasuna aldatu dela; komunikazioa egin beharko da, hori jaso dela egiazta dezaketen bideetatik edozein erabilita.

Norbaitek ez badu betebehar hori betetzen, erantzukizuna izango du, titular berriarekin batera modu solidarioan, eskuraketaren ostean horrek erkidegoari zor dizkion zorren ondorioz; horri kalterik egin gabe, aurreko titularrak berreskaera-eskubidea izango du, titular berriaren aurka.

Aurreko lerrokadan xedatutakoa ezin izango da aplikatu, 13. artikuluan ezarritako gobernu-organoetatik edozeinek jakin badaki, edozein bidetatik edo jabe berriaren egintza eztabaidaezinen ondorioz, etxebizitza edo lokalaren gaineko titulartasuna aldatu egin dela; edo, osterantzean, eskualdaketa hori nabaria denean.

2. Aurreko paragrafoko erregelak aplikatzeko orduan, gastuak orokorrak izango dira, baldin eta ezin bazaizkio egotzi pisu edo lokal bati edo batzuei; baina zerbitzua ez erabiltzeak ez dakar kasuan kasuko betebeharrak betetzetik askatzea, lege honen 11.2 artikuluan ezarritakoari kalterik egin gabe.

1. Erkidegoaren betebeharra da ondasun higiezina eta horren zerbitzuak behar bezala iraunarazi eta artatzeko beharrezkoak diren obrak egitea; horrela, ondasun higiezinak izango ditu egitura, ur-iragazgaitasun, bizigarritasun eta segurtasunaren inguruko baldintza egokiak.

2. Era berean, desgai diren edo hirurogeita hamar urte baino gehiagoko pertsonek egoitza horietan bizi, lan egin edo zerbitzu altruistak edo boluntarioak egiten badituzte, erkidegoak irisgarritasun-obrak egin beharko ditu egoitzaren jabeak eskatuta, desgai diren pertsona horiek osagai erkideak modu egokian erabili ahal izateko edo kanpoarekin komunikazioa erraztuko dieten tresna mekaniko eta elektronikoak ezartzeko; obra horien zenbateko osoa ezin daiteke izan gastu erkideen ohiko hiru hilerokoa baino handiagoa.

3. Jabeak jartzen badira agintari eskudunak emandako aginduen aurka, edo agindu horiek betetzea bidegabe atzeratzen badute, bana-banako erantzukizuna izango dute administrazio- -bidean ezar daitezkeen zehapenen gainean.

4. Obren izaerari buruz desadostasuna izanez gero, jabeen batzak bidezkoa dena erabakiko du.

Era berean ere, interesdunek tartekaritza edo teknikarien irizpena eskatu ahal izango dute, lege honetan ezarritakoaren arabera.

5. Artikulu honetan aipatutako artapen- eta irisgarritasun-obrak egiteagatik gastuak sortzen badira, gastu horien ordainketari lotuta geratzen da pisua edo lokala, 9. artikuluan gastu orokorrei buruz ezarritako inguruabar eta baldintza berberetan.

1. Jabe batek ere ezin du eskatu instalazio, zerbitzu edo hobekuntza berririk, baldin eta hori beharrezkoa ez bada ondasun higiezinaren artapen, bizigarritasun, segurtasun eta irisgarritasun egokiarentzat, haren izaera eta ezaugarriak kontuan hartuta.

2. Aurreko paragrafoaren arabera berrikuntza batzuk eskatzeko modukoak ez badira, baina horiek egiteko erabakia baliozkotasunez hartzen bada, eta instalazio- kuotak gainditzen badu gastu arrunten hiru hileko arrunten zenbatekoa, orduan berrikuntzen alde ez dagoenak ez du betebeharrik izango, eta ez da haren kuota aldatuko, nahiz eta alde ez dagoen horri hobekuntza edo abantaila kentzea ezinezkoa izan.

Berrikuntzaren alde ez dagoenak, edozein unetan, berrikuntzaren abantailetan parte hartu nahi badu, bere kuota ordaindu beharko du, berrikuntza egin eta iraunarazteko gastuetan; gastuok behar bezala eguneratuko dira, lege-korritu egokia aplikatuz.

3. Irisgarritasun-obrak egiteko erabakiak baliozkotasunez hartzen direnean, erkidegoak gastuak ordaindu beharko ditu, zenbatekoa gastu erkideen ohiko hiru hilerokoa baino handiagoa izan arren.

4. Berrikuntzen bidez, eraikinaren zatiren bat erabilezin geratzen bada jabe batek zati hori erabil eta luper dezan, jabe horren esanbidezko adostasuna beharko da nahitaez berrikuntza horiek egiteko.

5. Ondasun higiezinean egindako edo egin beharreko hobekuntzen ondorioz, gastuak banatu behar direnean, gastu horiek ordaindu beharko ditu gastuon zenbatekoa eska daitekeen unean jabe denak.

Solairu berriak eraikitzen badira edo eraikinaren nahiz gauza erkideen egitura edo fabrikan beste edozein aldarazpen egiten bada, horiek guztiek titulu eratzailea ukitzen dute, eta titulu hori aldatzeko araubidea bete behar da.

Horretarako erabakiak finkatuko du zein izaera duen aldarazpenak, finkaren eta pisu nahiz lokalen deskripzioan zein aldakuntza izan den, nola aldatu diren kuotak, eta nor den edo nortzuk diren lokal edo pisu berrien titularrak.

1. Erkidegoaren gobernu-organoak hurrengoak dira:

a) Jabeen batza.

b) Lehendakaria, eta, hala denean, lehendakariordeak.

c) Idazkaria.

d) Administratzailea.

Estatutuetan, edo jabeen batzan gehiengoz hartutako erabakiaren ondorioz, erkidegoa gobernatzeko beste organo batzuk ezar daitezke; horrek ez ditu inola ere urrituko lege honek aurrekoei hirugarrenen aurka eratxikitzen dizkien eginkizunak eta erantzukizunak.

2. Lehendakaria jabeen artean izendatuko da hautaketa bidez, edo, modu subsidiarioan, txandaka nahiz zozketa bidez.

Izendapena bete beharrekoa izango da; dena den, kargua hartu eta hurrengo hilabetean, izendatutako jabeak epaileari eska diezaioke bera kargutik kentzeko, horretarako egoki iruditzen zaizkion arrazoiak azalduz.

Epaileak, 17.3 artikuluan ezarritako prozeduraren bitartez, behin betiko erabakiko du bidezkoa dena, eta ebazpen berean adieraziko du nor izango den, hala denean, karguan diharduen lehendakari horren ordezkoa, harik eta ebazpen judizialak ezarritako epean beste izendapen bat egin arte.

Era berean, epailearengana jotzeko aukera izango da, edozein arrazoiren ondorioz batzarentzat ezinezkoa bada erkidegoaren lehendakaria izendatzea.

3. Lehendakariak, lege-aginduz, erkidegoa ordezkatuko du, epaiketan nahiz epaiketatik kanpo, erkidego horri dagozkion arazo guztietan.

4. Lehendakariordeak izatea aukerakoa izango da.

Horiek izendatzeko prozedura eta lehendakaria izendatzekoa berberak izango dira.

Lehendakariordeak edo, bestela, lehendakariordeek, euren hurrenkeraren arabera dihardute, lehendakariaren ordezko gisa bera absente dagoenean, kargua hutsik dagoenean edo hori betetzea ezinezkoa denean; lehendakariordeek, halaber, lehendakariari laguntza ematen diote, jabeen batzak ezarritako moduan, lehendakariak bere eginkizunetan diharduenean.

5. Erkidegoaren lehendakariak beteko ditu idazkariaren eta administratzailearen eginkizunak, salbu eta estatutuen aginduz edo jabeen batzak gehiengoz hartutako erabakiaren ondorioz, kargu horiek lehendakaritzatik bananduta bete behar direnean.

6. Pertsona berberak izan ditzake idazkariaren eta administratzailearen karguak; bestela, modu independentean izenda daitezke bi-biok.

Edozein jabek bete dezake administratzailearen kargua, eta, hala denean, idazkari-administratzailearena ere. Halaber, kargu hori bete dezakete bestelako pertsona fisikoek, horretarako behar besteko lanbide-gaitasuna badute, eta legeak eginkizun horiek egiteko baimena eman badie.

Modu bertsuan, korporazioek eta bestelako pertsona juridikoek kargu hori bete dezakete, antolamendu juridikoak ezarritako baldintzetan.

7. Erkidegoaren estatutuek kontrakoa xedatzen dutenean izan ezik, gobernu- organoen izendapena urtebeterako egingo da.

Izendatuak euren kargutik enkaitu daitezke, euren agintaldia bukatu baino lehen, baldin eta jabeen batzarako deialdi berezia egin eta, bertan, hala erabakitzen bada.

Eraikineko etxebizitza edo lokalen jabeak ez badira lau baino gehiago, horien administrazio-araubidea Kode Zibilaren 398. artikuluan ezarritakoa izan daiteke, estatutuek hori beren beregi ezartzen badute.

Jabeen batzari dagokio:

a) Aurreko artikuluan aipatutako karguetan arituko direnak izendatu eta kargutik enkaitzea, eta pisu edo lokalen titularrek haien jardunaren aurka jartzen dituzten erreklamazioak ebaztea.

b) Aurreikusteko moduko gastu eta sarreren plana, eta horiei dagozkien kontuak onestea.

c) Aurrekontuak eta finka konpontzeko obra guztien betearazpena onestea, horiek arruntak izan zein bereziak izan; eta presako neurrien berri izatea, administratzaileak halakoak hartu baditu, 20. artikuluan xedatutakoarekin bat etorriz.

d) Estatutuak onetsi edo eraldatzea, eta barne araubidearen arauak zehaztea.

e) Gainerako arazoak aztertu eta erabakitzea, horiek erkidegoarentzat interes orokorrekoak diren heinean; eta beharrezko edo komenigarri diren neurriak hartzea, guztiontzako zerbitzua hobea izan dadin.

1. Jabeen batzara joango dira jabeak eurak edo haien legezko nahiz borondatezko ordezkariak; borondatezko ordezkaritza egiaztatzeko, nahiko izango da jabeak sinatutako idazkia.

Pisu bat hainbat jaberi badagokie indibisoan, horiek ordezkaria izendatuko dute, batzetara joan dadin eta botoa eman dezan.

Etxebizitza edo lokalaren gainean gozamena izanez gero, jabe soilari dagokio batzara joan eta bertan botoa ematea. Jabeak kontrakoa adierazten ez duen bitartean, jabe horren ordezkaria gozamenduna izango da; eskuordetza berariazkoa izan beharko da, 17. artikuluaren lehenengo erregelako erabakiak hartu behar direnean, edo obra bereziak nahiz horien hobekuntza erabaki behar denean.

2. Batzaren hasieran, jabe batzuek ez badituzte ordaindu erkidegoarekin mugaeguneratutako zor guztiak, eta zor horiek ez badituzte epaiketa bidez aurkaratu edo zorrean duten kopurua ez badute epailearen nahiz notarioaren zainpean utzi, orduan jabe horiek eztabaidetan parte har dezakete, baina ez dute boto-eskubiderik izango.

Batzaren aktak jasoko du zein jaberi kendu zaion boto-eskubidea; jabe hori eta berak erkidegoan duen partaidetza-kuota ez dira zenbatuko, lege honetan ezarritako gehiengoak lortzeko.

1. Jabeen batza, gutxienez, urtean behin bilduko da, aurrekontuak eta kontuak onesteko; bestelakoetan ere bilduko da, lehendakariak komenigarri baderitzo, edo jabeen laurdenak edo partaidetzakuoten 100eko 25 gutxienez ordezkatzen duten jabeek hala eskatzen dutenean.

2. Batzarako deialdia lehendakariak egingo du, eta, hori izan ezean, bilerako sustatzaileek; deialdian adieraziko da zein gai eztabaidatuko den, zein tokitan, eta zein egunetan eta ordutan, lehenengo deialdian, eta, beharrezkoa izanez gero, bigarren deialdian. Zitazioak egingo dira 9. artikuluan ezarritako moduan.

Deialdian adieraziko da, orobat, nor diren erkidegoarekin muga-eguneratutako zor guztiak ordaindu ez dituzten jabeak; bertan ohartaraziko da horiek guztiek boto-eskubiderik ez dutela izango, 15.2 artikuluko kasuak gertatzen badira.

Edozein jabek jabeen batzari eska diezaioke, erkidegoarentzat interesgarri izan daitekeen gai bat aztertu eta horren gainean iritzia emateko. Horretarako, lehendakariari idazkia bidaliko dio, eta idazki horretan argi eta garbi adieraziko dio zein gai nahi duen jorratu; lehendakariak gai horiek sartuko ditu, hurrengo batza zein izan eta batza horren gai-zerrendan.

Lehenengo deialdian bilerara ez badira agertzen jabe gehienak, eta, aldi berean, partaidetza-kuota gehienak ordezkatzen dituztenak, orduan bileraren bigarren deialdira joko da; bigarren horretan, ez da «quorum»ik behar.

Bigarren deialdian, batza bilduko da, lehenengo zitazioan adierazitako toki, egun eta orduan; lehenengo bileraren egun berean egin daiteke, bilera horretatik ordu erdi igaro bada.

Lehenengo zitazioan ezer adierazi ezean, batzarako deialdia berriz egingo da, artikulu honetan ezarritako betekizunekin bat etorriz, egin gabeko batza zein egunetan izan eta egutegiko hurrengo zortzi egunen barruan; kasu horretan, zitazioak, gutxienez, hiru eguneko aurrerapenarekin egin beharko dira.

3. Aurreko batza arrunterako zitazioa, gutxienez, sei eguneko aurrerapenarekin egin beharko da; batza berezien kasuan, zitazioa behar besteko aurrerapenarekin egin behar da, interesdun guztiek horren berri izan dezaten.

Batza baliozkotasunez bildu ahal izango da, nahiz eta lehendakariak horretarako deialdirik egin ez, baldin eta jabe guztiak bilduta badaude eta hori erabakitzen badute.

Jabeen batzak erabakiak hartzen dituenean, hurrengo arauak bete behar dira:

1. Erabakiak baliozkoak izan daitezen, ahobatezkotasuna izan beharko da, bakar-bakarrik, erabaki horien ondorioz onetsi edo aldarazten badira jabetza horizontalari buruzko titulu eratzailean edo erkidegoaren estatutuetan jasotako erregelak.

Igogailua, atezaindegia, atezaintza, zaintza nahiz interes orokorreko beste zerbitzu erkideak ezartzeko edo kentzeko beharrezkoa izango da, horren ondorioz titulu eratzailea edo estatutuak aldarazteak barne, jabe guztien hiru bostenak erabakiaren aldeko botoa ematea, baldin eta jabe horiek, aldi berean, partaidetza-kuoten hiru bostena ordezkatzen badute.

Osagai erkide batzuek ez badute ondasun higiezinaren barruan erabilera zehatzik, horiek errentan emateko, nahiko izango da, orobat, jabe guztien hiru bostenak erabakiaren aldeko botoa ematea, baldin eta jabe horiek, aldi berean, partaidetza- kuoten hiru bostena ordezkatzen badute; gainera, beharrezkoa izango da zuzen-zuzenean ukitutako jabea ados egotea, halakoa izanez gero.

Lege honen 10 eta 11. artikuluetan xedatutakoari kalterik egin gabe, obrak egin edo zerbitzu erkide berriak ezartzeko, nahiz eta horren ondorioz titulu eratzailea edo estatutuak aldarazi, nahitaezkoa izango da jabe gehienek erabakiaren aldeko botoa ematea, baldin eta jabe horiek partaidetza-kuota gehienak ordezkatzen badituzte. Obra edo zerbitzu erkide berrion xedea oztopo arkitektonikoak ezabatzea izango da, oztopo horiek eragozten dutelako minusbaliatuak eraikinera sartu eta bertatik ibil daitezen.

Aurreko lerrokadetan ezarritako ondoreetarako, erabakiaren aldeko bototzat zenbatuko dira batzara agertu ez diren jabeenak ere, baldin eta horiei behar bezala zitazioa egin bazaie, eta, 9. artikuluan ezarritako prozedurarekin bat etorriz, bileran hartutako erabakiaren berri eman eta gero, ez badute desadostasuna adierazi, erkidegoan idazkari zeregina betetzen duenari komunikazioa eginez; komunikazioa egin beharko da, egutegiko hogeita hamar eguneko epean eta erabakia hartu dela egiazta dezaketen bideetatik edozein erabilita.

Arau honen arabera, baliozkotasunez hartutako erabakiak bete beharrekoak dira jabe guztientzat.

2. Otsailaren 27ko 1/1998 Errege Dekretu-legearen arabera, telekomunikazio- zerbitzuak eskuratzeko azpiegitura erkideak jartzea, edo egun daudenak egokitzea, edota eguzkiaren energia aprobetxatzeko sistema erkideak edo pribatiboak jartzea, edo energiaren hornidura kolektibo berriak eskuratzeko beharrezkoak diren azpiegiturak jartzea, edozein jabek hala eskatuz gero, erkidegoaren jabeen herenak erabaki dezake, baldin eta jabe horiek partaidetza- kuoten herena ordezkatzen badute.

Azpiegitura horiek jarri nahiz egokitzeko, edota gerogarrenean horiek artatu eta iraunarazteko, kostu batzuk badaude, erkidegoak ezin dizkie kostu horiek jasanarazi batzan erabakiaren aldeko botoa beren beregi eman ez duten jabeei.

Hala eta guztiz ere, geroago, jabe horiek telekomunikazioko zerbitzuak edo energia-hornidurak eskuratzeko eskaria egiten badute eta, hori onartuz gero, azpiegitura berriak edo aurrekoetan egindako egokitzapenak aprobetxatu ahal badituzte, horretarako baimena eman dakieke, eurei dagokien zenbatekoa ordaintzen badute; zenbateko hori behar bezala eguneratuko da, lege-korritu egokia aplikatuz.

Aurretiaz artapen-gastuen eta iraunarazpen- gastuen inguruan ezarritakoari kalterik egin gabe, jarritako azpiegitura berria osagai erkidetzat hartuko da, lege honetan ezarritako ondoreetarako.

3. Gainerako erabakiak baliozkoak izan daitezen, nahiko izango da jabe gehienek erabakiaren aldeko botoa ematea, jabe horiek partaidetza-kuota gehienak ordezkatzen badituzte.

Bigarren deialdian, erabakiak baliozkoak izango dira, bertara joan diren jabe gehienek erabaki horien aldeko botoa eman badute, eta jabe horiek bertan dauden partaidetza-kuoten erdia baino gehiago ordezkatzen badute.

Aurreko lerrokadetan ezarritako prozeduren bitartez, gehiengo egokia lortu ezin denean, interesdunak epailearengana jo dezake, bigarren batza egin denetik hilabeteko epean; horren aurka jarri direnei zitazioa egin eta gero, epaileak entzun egingo du horiek esan beharrekoa, eta, ondoren, ekitatez bidezkoa dena erabakiko du, hogei eguneko epean, eskaria egin zaionetik zenbatuta, eta kostuen ordainketari buruzko irizpena ere emango du.

1. Jabeen batzak erabakiak hartu eta gero, erabaki horiek auzitegietan aurkara daitezke, prozedurari buruzko legeria orokorraren arabera, hurrengo kasuetan:

a) Erabakiak legearen aurkakoak edo jabeen erkidegoaren estatutuen aurkakoak direnean.

b) Erabakiak oso kaltegarriak direnean, erkidegoaren beraren interesentzat, nahiz eta jabe batentzat edo batzuentzat onuragarriak izan.

c) Erabakiek kalte larria eragiten diotenean jabe bati, baldin eta jabe horrek ez badu kaltea jasateko betebehar juridikorik, edo erabakiak eskubideaz abusatuz hartu badira.

2. Erabaki horiek aurkaratzeko legitimazioa izango dute jabeek, baldin eta batzan euren botoa salbatu badute, edozein arrazoiren ondorioz ez badira bertan izan eta boto-eskubidea bidegabe kendu bazaie.

Batzaren erabakiak aurkaratzeko, jabeak ordainduta izan behar ditu erkidegoarekin mugaeguneratutako zor guztiak, edo, bestela, aurretiaz, epailearen zainpean utzi behar ditu halakoak.

Batzaren erabakiak aurkaratzeko orduan, erregela hori ez da aplikagarria izango, erabaki horiekin jabeen artean partaidetza-kuotak ezarri edo aldatu nahi badira, 9. artikuluan aipatzen den bezala.

3. Akzioa iraungi egingo da, jabeen batzak erabakia noiz hartu eta hiru hilabeteko epean; salbuespenez, legearen edo estatutuen aurkako egintzen kasuan, akzioa urtebetegarrenean iraungiko da.

Jabe absenteen kasuan, epearen zenbaketa hasiko da, 9. artikuluan ezarritako prozedurarekin bat etorriz erabakia komunikatu denetik.

4. Batzaren erabakiak aurkaratu arren, aurkaratze horrek ez du eteten erabakion betearazpena; salbuespenez, etendura gertatuko da, demandatzaileak hala eskatuz gero, baldin eta epaileak kautelazko neurri gisa hori erabaki badu, jabeen batzak esan beharrekoa entzun eta gero.

1. Jabeen batzak erabakiak hartu eta gero, erabaki horiek akta-liburuan jaso behar dira; jabetza-erregistratzaileak liburu horren eginbideak gauzatuko ditu, erregelamendu bidez ezarritako moduan.

2. Jabeen batza biltzen den bakoitzean, akta egin behar da, eta akta horrek, gutxienez, honako inguruabar hauek jaso behar ditu:

a) Zein egunetan eta zein tokitan egin den bilera.

b) Nork egin duen deialdia, eta, hala denean, nortzuk izan diren bilera sustatu duten jabeak.

c) Ea bilera arrunta den ala berezia; gainera, lehenengo deialdian ala bigarrenean egin den adierazi behar da.

d) Bertara nortzuk agertu diren eta zein kargu dagokien, bai eta nortzuek bidali duten ordezkaria ere; edozein kasutan, bakoitzari zein partaidetzakuota dagokion adierazi behar da.

e) Bilera horretako aztergaiak zeintzuk izan diren.

f) Zein erabaki hartu den; erabakiaren baliozkotasunerako garrantzitsua baldin bada, adierazi beharko da zein jabek eman duen erabakiaren aldeko botoa eta zeinek, ostera, horren kontrako botoa, bai eta zeintzuk diren horiek guztiek ordezkatzen dituzten partaidetza- kuotak ere.

3. Akta itxi beharko da, lehendakariaren eta idazkariaren sinadurekin, bilera bukatutakoan edo egutegiko hurrengo hamar egunetan.

Akta ixten denetik, erabakiak betearazteko modukoak izango dira, legeak kontrakoa ezartzen duenean izan ezik.

Bileren akta jabeei bidaliko zaie, 9. artikuluan ezarritako prozedurarekin bat etorriz.

Aktaren akatsak edo okerrak ongitu ahal izango dira, baldin eta aktak zalantzarik gabe adierazten badu zein egun eta tokitan egin den bilera, zein jabe agertu den zuzenean edo ordezkatuta, eta zein erabaki hartu den, betiere, erabakien aldeko eta kontrako botoak, eta boto bakoitzak ordezkatzen duen partaidetza- kuota adieraziz, eta lehendakariaren eta idazkariaren sinadurak baldin baditu.

Ongitze hori gauzatu beharko da, jabeen batzak hurrengo bilera izan baino lehenago; bilera horretan, ongitzea berretsi beharko da.

4. Idazkariak zainduko ditu jabeen batzari dagozkion akta-liburuak.

Era berean, idazkariak gordeko ditu, bost urteko epean, deialdiak, komunikazioak, ahalordeak eta bileretarako garrantzitsu diren gainerako dokumentuak.

Administratzaileari dagokio:

a) Etxearen araubide ona, eta horren instalazioak eta zerbitzuak zaintzea; ondore horietarako, titularrei egokiak diren abertimenduak eta ohartarazpenak egin beharko dizkie.

b) Behar besteko aurrerapenarekin, aurreikusteko moduko gastuen plana prestatzea eta plan hori batzari aurkeztea; gainera, gastu horiei aurre egiteko beharrezkoak diren baliabideak proposatu beharko ditu.

c) Etxearen artapenari eta mantentzeari aurre egitea, presakoak diren konponketak eta neurriak hartuz; halako konponketak eta neurriak hartuz gero, horien berri eman beharko zaio, berehalakoan, lehendakariari, edo, hala denean, jabeei.

d) Hartutako erabakiak betearaztea, obren arloan, eta bidezko diren ordainketak egitea eta kobrantzak jasotzea.

e) Hala denean, batzaren idazkari gisa jardutea eta erkidegoaren dokumentazioa zaintzea, hori titularren eskura jarriz.

f) Batzak berari ematen dizkion gainerako eskumenak.

1. Etxebizitza edo lokalaren jabeak bete beharko ditu 9. artikuluko e) eta f) idatz-zatiek aipatzen dituzten betebeharrak, batzak ezarritako epean eta moduan.

Bestela, lehendakariak edo administratzaileak, jabeen batzak hala erabakitzen badu, epaiketa bidez eska diezaioke betetzea jabeari, prozesu monitorioaren bitartez.

2. Prozedura monitorioa erabiltzeko, aldez aurretik batzaren erabakiari buruzko ziurtagiria lortu behar da. Erabaki horretan onartu behar da jabeen erkidegoarekin izandako zorraren likidazioa; erkidegoan idazkari zeregina betetzen duenak egingo du likidazio hori, lehendakariaren ikus-onespenarekin. Horrez gain, prozedura monitorioa erabiltzeko nahitaezkoa izango da ukitutako jabe guztiei erabakia jakinaraztea, 9. artikuluan ezarritako moduan.

3. Aurreko paragrafoaren arabera, kopuru zehatza erreklamatzen denean, kopuru horri gehitu behar zaizkio aurretiazko ordainketa-agindeiaren gastuak, baldin eta dokumentu bidez egiaztatzen bada agindei hori egin dela, eta, eskariarekin batera, egintza horien egiaztagiria aurkezten bada.

4. Etxebizitzaren edo lokalaren aurreko titularrak erantzukizun solidarioa duenean zorraren ordainketaren gainean, horren aurka zuzen daiteke hasierako eskaria, horrek egungo jabearen aurka duen berreskaera-eskubideari kalterik egin gabe.

Erreklamazioa egin dakioke, halaber, Erregistroko titularrari, eta horrek ere izango du aurretiaz aipatutako eskubide berbera.

Kasu horietan guztietan, hasierako eskaria betebeharpekoetatik edozeinen aurka jar daiteke, edo, bestela, betebeharpeko guztien aurka aldi berean.

5. Zorduna prozesu monitorioaren hasierako eskariaren aurka jartzen denean, hartzekodunak eska dezake, beharrezkoa den neurrian, haren ondasunen gaineko aurreneurrizko enbargoa, horrekin erreklamaziopeko kopuruari, korrituei eta kostuei aurre egiteko.

Edozein kasutan ere, epaitegiak aurreneurrizko enbargoa erabakiko du, eta ez da beharrezkoa izango hartzekodunak kauzioa ematea.

Edonola ere, zordunak ezerezean utz dezake enbargoa, horretarako banku-abala ematen badu, epaileak dekretatu izan duen kopuru horretan.

6. Prozesu monitorioaren hasierako eskarian, abokatuaren eta prokuradorearen lanbide-zerbitzuak erabiltzen direnean, erkidegoari zor zaizkion kopuruak erreklamatzeko, zordunak ordaindu beharko ditu bi-bion esku-hartzearen ondorioz sortutako zerbitzu-sariak eta eskubideak, bai zordunak ordainketa- agindeiari kasu egiten dionean, bai auzitegian agertzen ez denean ere; edozein kasutan ere, Prozedura Zibilari buruzko Legearen 394. artikuluko hirugarren paragrafoan ezarritako mugak errespetatu beharko dira.

Aurkakotasuna dagoen kasuetan, erregela orokorrak aplikatuko dira kostuen arloan; baina epaia hartzekodunaren interesentzat guztiz onuragarria baldin bada, kostu horien artean sartu beharko dira abokatuaren zerbitzu-sariak eta prokuradorearen eskubideak, horiek esku hartu badute, nahiz eta esku-hartze hori aginduzkoa izan ez.

1. Jabeen erkidegoak bere zorren gaineko erantzukizuna izango du, hirugarrenei begira, bere aldekoak diren funts eta kreditu guztiekin.

Modu subsidiarioan, eta kasuan kasuko jabeari ordainketa-agindeia egin eta gero, hartzekodunak jo dezake prozesuan parte hartu duen jabe bakoitzaren aurka, ordaindu gabeko zenbatekoan jabe horrek duen kuotaren arabera.

2. Edozein jabe betearazpenaren aurka jar daiteke, baldin eta jabe horrek egiaztatzen badu, aurreko paragrafoak aipatzen duen agindeia gauzatzen den unean, berak ordainduta dituela erkidegoarekin mugaeguneratutako zor guztiak.

Zordunak ordainketa egiten badu agindeiaren egintzan bertan, berak ordaindu beharko ditu, orobat, une hori arte sortutako kostu guztiak, betiere, berari proportzioz dagozkion zatian.

Jabetza horizontalaren araubidea azkendu egingo da:

1. Eraikina suntsitzean, kontrakoa ituntzen denean izan ezik.

Suntsipena gertatu dela uste izango da, baldin eta berreraikitze-kostuak finkaren balioaren 100eko 50 gainditzen badu ezbeharra gertatzeko unean, salbu eta kostu horren gaindikina aseguruak estaltzen duenean.

2. Jabetza horizontala jabetza arrunt edo jabekidetasun arrunt bihurtzean.

1. Kode Zibilaren 396. artikuluan ezarritako jabetza-araubide berezia aplikatuko zaie ondasun higiezinen eremu pribatuei, hurrengo betekizunak betetzen badituzte:

a) Bi eraikinetan edo gehiagotan integratuta egotea, edo, bestela, elkarren artean independente diren lur-zatietan integratuta egotea, lur-zati horien destino nagusia bada etxebizitza edo lokalak bertan izatea.

b) Ondasun higiezin horien titularrek edo, etxebizitza nahiz lokalak modu horizontalean zatituta badaude, eskubide horiei atxikita, etxebizitza edo lokal horien titular direnek, jabekidetasun zatiezinean parte hartzea, ondasun higiezinaren bestelako osagai, bide, instalazio edo zerbitzuen gainean.

2. Aurreko paragrafoan aipatutako ondasun higiezinen eremu pribatuek aukera dute:

a) Jabeen erkidego bakarra eratzeko, 5. artikuluko bigarren paragrafoan ezarritako prozeduretatik edozeinen bitartez.

Kasu horretan, lege honen xedapenen menpe geratuko dira, eta xedapen horiek oso-osorik aplikatuko zaizkie.

b) Jabe-erkidegoen elkartze bat eratzeko.

Ondore horretarako, elkartutako erkidego berriaren titulu eratzailea egiletsi beharko du eremuko jabe bakarrak, edo, bestela, elkartzea osatu behar duten erkidego guztien lehendakariek; azken kasu horretan, jabeen batzek horretarako baimena eman beharko diete lehendakariei, erabakia gehiengoz hartuz.

Titulu eratzaileak ondasun higiezinen eremua deskribatuko du oso-osorik, bai eta horren osagaiak, bideak, instalazioak eta zerbitzu erkideak ere.

Titulu eratzaileak, halaber, elkartutako erkidego bakoitzaren partaidetza-kuota finkatuko du; erkidego horiek guztiek batera erantzukizun eta betebeharra izango dute, elkartutako erkidegoaren gastu orokorrei aurre egiteko.

Elkartutako erkidegoaren titulua eta estatutuak Jabetza Erregistroan inskribatu ahal izango dira.

3. Aurreko idatz-zatian aipatutako erkidegoen elkartzeak izango du, ondore guztietarako, jabe-erkidegoek duten egoera bera, eta lege honen xedapenek eraenduko dute elkartze hori, hurrengo espezialitateekin:

a) Kontrakoa erabakitzen ez den bitartean, jabeen batza osatuko dute elkartzea osatzen duten erkidegoetako lehendakariek; lehendakari horiek ordezkatuko dute erkidego bakoitzeko jabeen multzoa.

b) Erabakiak hartzeko, lege-aginduz nahitaezkoa bada gehiengo kualifikatua lortzea, beti, erabakia hartu aurretik, kasuan kasuko gehiengo hori lortu beharko da, elkartzea osatzen duten erkidegoetako jabeen batza bakoitzean.

c) Batzak kontrakoa erabakitzen ez duen bitartean, elkartutako erkidegoari ez zaio aplikatuko lege honen 9. artikuluak erreserba-funtsari buruz xedatutakoa.

Elkartutako erkidegoaren gobernu- organoek eskumena izango dute, ondasun higiezinen osagai, bide, instalazio eta zerbitzu erkideen gainean bakarrik.

Organo horien erabakiek ezin diete inola ere kalterik egin erkidegoen elkartze hori osatzen duten jabeen batzetako gobernu-organoen ahalmenei.

4. Lege honetako xedapenak aplikatuko zaizkie 2. paragrafoan aipatutako forma juridikoetatik bat hartzen ez duten ondasun higiezinen eremu pribatuei, aurreko paragrafoan aipatutako espezialitate berberekin; xedapen horiek, betiere, modu subsidiarioan aplikatuko dira, jabeek euren artean ezartzen dituzten itunei begira.

1. Autonomia-erkidegoek euren eskumenak erabiliz ematen dituzten xedapenei kalterik egin gabe, 9.1.f) artikuluan araututako erreserba-funtsa honako erregela hauetara egokituko da:

a) Funtsa eratu beharko da, jabeen batzak aurrekontu arrunta onesten duen unean; aurrekontu hori izan behar da xedapen hau indarrean jarri ostekoxeko urte-ekitaldiari dagokiona.

Jabeen erkidego berriek erreserba- -funtsa eratuko dute, euren lehenengo aurrekontu arrunta onesten dutenean.

b) Eraketa-unean, funtsaren zuzkidura ez da izango erkidegoaren aurrekontu arrunteko 100eko 2.5 baino txikiagoa.

Ondore horretarako, jabeek, aldez aurretik, nahitaezkoak diren ekarriak egin beharko dituzte, bakoitzak bere partaidetza-kuotaren arabera.

c) Erreserba-funtsa zein urte-ekitalditan eratu eta horren ostekoxeko ekitaldiari dagokion aurrekontu arrunta onestean, erreserba-funts horren zuzkidura, gutxienez, 9. artikuluan ezarritako kopurua bestekoa izan beharko da.

2. Erreserba-funtsaren zuzkidura ezin da izan, aurrekontu-ekitaldiko inolako unetan, legez ezarritako gutxienekoa baino txikiagoa.

Lege honetan onartuta egon eta finka artatzeko eta konpontzeko gastuetarako aurrekontu-ekitaldian zehar funtsetik kendutako kopuruak funtsaren zatitzat hartuko dira, haren gutxieneko zenbatekoa kalkulatzeko.

Hurrengo aurrekontu-ekitaldia hastean, nahitaezkoak diren ekarriak egingo dira, erreserba-funtsetik kendu diren kopuruak estaltzeko, aurreko lerrokadan ezarritakoaren arabera.

Lege honek jabeen erkidego guztietan eraenduko du, erkidego horiek sortzeko unea eta euren estatutuen edukia edozein izanik ere; estatutu horiek ezin izango dira aplikatu, lege honetan ezarritakoaren aurka.

Lege hau «Estatuko Aldizkari Ofizial »ean argitaratzen denetik zenbatuta, bi urteko epean, jabeen erkidegoek euren estatutuak egokitu beharko dituzte, lege honetan ezarritakoaren arabera, lege honen manuekin bat ez datozen neurrian.

Bi urte igarota, jabeetatik edozeinek epaiketa bidez eragin dezake xedapen honetan jasotako egokitzapena, 16. artikuluaren 2. paragrafoan aipatutako prozeduraren bitartez.

Egungo estatutuek pisuka moldaturiko jabetza-kasuetan, eroslehentasun- eskubidea eta atzera-eskuratzeko eskubidea ezarri badira jabeen mesederako, eskubide horiek aldatu direla ulertuko da, eta, aldaketaren ondorioz, eskubideok eragingarritasunik gabe geratu direla; salbuespenez, batza berriz biltzen bada eta, batza horretan, gutxienez, titularren 100eko 80 ordezkatzen duten jabe gehienak ados badaude, eroslehentasun-eskubide eta atzeraeskuratzeko eskubide horiei eutsi ahal zaie, erkidegoaren kide direnen mesederako.

Indarrik gabe geratzen dira lege honetan ezarritakoaren aurkako xedapenak.